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    “营改增”后,企业还要一直免费占用老板的房产吗?

    企业的办公用房一直免费占用着老板个人的房产,从没付过房租,似乎没有什么不妥,但今天我想为企业和老板个人算几笔税账:

      假设条件:公司的办公用房属老板个人住房,老板需要从公司分红120万,假定企业所得税率为25%,当地增值税起征点为2万元/月,忽略印花税。

      第一种情况:

      公司不付老板租金,一次性给老板分红120万。公司和老板一共承担的税款总额为64万,综合税负为53.3%:

      老板应缴个人所得税=120×20%=24万(股息红利)

      企业承担的企业所得税=120/75%×25%=40万(分红必须是企业所得税税后利润分配)

      第二种情况:

      公司每月付给老板2万租金,老板到税务机关代开普通发票,共付5年,合计租金为120万,不给老板分红。公司和老板一共承担的税额总额为-6万(24万-30万),综合税负为-5%:

      老板应缴个人所得税=120×20%=24万(出租资产。增值税未达起征点,免征增值税)  

      企业可以抵扣的企业所得税=-120×25%=-30万(作为租金费用从企业所得税前扣除,从而节约了企业所得税)

      第三情况:

      老板以每月2万的价格出租给某物业公司,物业公司以每月2.22万元的价格转租给企业,并给企业开具增值税专用发票,租期共计5年,老板收到120万租金,不给老板分红。公司和老板一共承担的税额总额为-19.2万(24万-30万-13.2万),综合税负为-16%:

      老板应缴个人所得税=120×20%=24万(出租资产。增值税未达起征点,免征增值税)  

      企业可以抵扣的企业所得税=-120×25%=-30万(作为租金费用从企业所得税前扣除,从而节约了企业所得税)  

      企业可以抵扣的增值税进项税=(2.22×12×5)/(1+11%)×11%=13.2万(企业取得增值税专用发票可以抵扣)

      第三种情况下,物业公司需要承担13.2万的销项税,如果物业公司可以抵扣的进项税额为10万的话,物业公司实际承担的增值税为3.2万。

      第四种情况:

      老板以年120万的价格出租给某物业公司,物业公司以年133.2万元的价格转租给企业,并给企业开具增值税专用发票,老板收到120万租金,不给老板分红。公司和老板一共承担的税额总额为-17.31万(24万+1.72万+0.172万-30万-13.2万),综合税负为-14.4%:

      老板应缴个人所得税=120×20%=24万(出租资产)  

      老板应缴增值税=120/(1+5%)×1.5%=1.72万(财税2016年36号附件2“个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。”)  

      老板应缴的城建和教育费附加=1.72×(7%+3%)=0.172万  

      企业可以抵扣的企业所得税=-120×25%=-30万(作为租金费用从企业所得税前扣除,从而节约了企业所得税)  

      企业可以抵扣的增值税进项税=133.2/(1+11%)×11%=13.2万(企业取得增值税专用发票可以抵扣)

      第四种情况下,物业公司需要承担13.2万的销项税,如果物业公司可以抵扣的进项税额为8万的话,物业公司实际承担的增值税为5.2万。

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